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부동산경매 이제는 수익낼때 - 2020
오늘도 정부는 부동산대책을 서둘러 발표했습니다.
초저금리시대에 시장의 유동성이 풍부하여 돈의 흐름이 안전하면서도 환가성이 높은 부동산에 일반 사람들의 관심이 집중되고 또한 부동산재테크 방식이 일반매매나 부동산경매에서도 마찬가지로 아파트에 대한 수요가 몰리는 것이 오늘날 부동산현상인 듯 합니다. 여기에 갭투자자의 시선은 조정지역에서 벗어난 지방으로 목표를 정하고 집중 매수하여 인위적으로 아파트의 가격을 끌어 올리는 방법으로 부동산거래 질서를 교란하는 행위까지 일어나고 있어 정부에서도 강력한 규제책을 연일 펼치고 있는 것이 작금의 부동산 시장 상황입니다. 쫒는자와 쫒기는 자의 싸움판이 재현되고 있다고 해도 지나치지 않습니다. 우리 속담에 소나기는 피해가야 한다는 말이 있습니다. 정부의 대책이 강하게 펼치는 시장에서는 조금 기다리는 것도 전략 일텐데 남아도는 현금이 있으니 투자처를 새롭게 찾아서 빨리 돈을 벌어야 하는 투자자 입장에서는 시간이 항상 없다고 생각하고 오늘도 새로운 시장을 공략하고 있는 지도 모릅니다.
누구나 큰 지식이나 큰 노력 없이도 쉽게 큰 돈을 벌 수 있다고 생각하고 투자하는 방식이 아파트투자가 아닌가 싶습니다. 그래서인지 모르지만 많은 분들이 오로지 이 아파트시장만을 공략하려고 정부와 싸움을 벌이고 있는 것이 아닌가 싶기도 합니다.
부동산경매시장도 다르지 않습니다. 부동산경매를 배우는 사람들은 저마다 큰 어려움 없이 쉽고 그리고 저렴하게 부동산을 취득하여 큰 돈을 벌수 있다는 자신감으로 출발을 하게 됩니다. 그리고 시작은 어떤 동기가 있었을 것입니다. .그것은 바로 과거 부동산시장이 좋을 때 부동산경매를 시작하여 빌라 반지하에서 부터 시작하여 전세끼고 사면 내 돈 거의 없이 살 수 있었던 시장이 있어서 여러채를 사서 운 좋게 부동산 가격이 상승하여 돈을 많이 번 사람들의 무용담이 경매시장에 나오게 하는 원동력이 아닌가 싶기도 합니다.
그러나 지금의 시장은 예전과 같은 방식으로는 절대로 돈을 벌 수가 없습니다.
즉 일반적인 경매지식으로는 아파트시장에서 저렴하게 아파트를 취득할 수가 없다는 것입니다.
일부는 부도덕한 경매컨설팅에 속아 시장가격보다 더 높은 가격으로 낙찰받는 것이 많이 일어나기도 합니다.
필자는 10년이상 경매현장에서 보고 듣고 체험한 노하우를 토대로 새로운 경매시장을 개척하였습니다.
남들이 위험하고 무섭고 기피하는 즉 관심갖지 않는 전국의 경매물건을 집중공략하여 수익을 내고 있고 또한 더 많은 사람들이 혜택을 볼 수 있도록 하기 위해 그동안 경험과 노하우를 토대로 책 한 권을 집필하게 되었습니다.
필자가 바라보는 부동산시장은 누구에게나 서로 도움이 되고 이익이 되는 방법으로 부동산경매를 하여야 한다고 생각하는 사람입니다.
내버려진 전국의 토지를 바탕으로 좁게는 개인에게 넓게는 공익에 부합하는 방법으로 사물을 바라보고 접근하여 수익을 내는 경매를 권합니다.
또한 건축물을 건축하다가 중간에 건축주 사정으로 인하여 중단된 채 미완성건물의 토지만 나오는 경우가 전국에 많이 있습니다.
이로 인하여 발생하는 분쟁이 바로 일반건물은 토지와 건물이 별개의 부동산으로 취급되고 있는 우리법의 특성 때문에 발생 하는데,여기에서 법률적인 판단이 중요한데 법리 구성은 대법원의 판례를 통하여 분석하고 법에서 해석하는 방법으로 풀어가면 됩니다.
이것이 바로 특수물건이라고 하는 소수 사람만이 접근하는 법정지상권이라고 하는 경매물건입니다. 즉 법에서 정하는 일정한 요건만 갖추게 되면 등기없이도 당연히 생기는 권리다 보니 여러가지 법률적인 다툼이 생기는 것입니다. 또한 비단 이 뿐만이 아닙니다.
건축하다가 중단된 건축물은 건축주가 자기 돈으로 지으면 별 문제가 없지만 건축업자에게 맡겨서 지은 경우에는 건축주는 공사대금채무가 발생하며, 건축업자는 공사대금채권이 발생하기 마련인데, 이런 경우 건축업자는 어떻게 공사중단시점까지 발생한 공사대금채권을 받을 수 있을까? 이런 물건이 바로 유치권이라는 법률적인 문제가 남게 되지요. 그래서 경매는 일반경매보다 특수물건 경매가 어렵고 복잡하고 위험이 따르기에 사람들이 꺼리는 이런 물건을 잘 분석하여 입찰하게 되면 많은 수익을 낼 수 가 있습니다.
이런 물건들은 혼자서 독학으로 경매지식을 배워서 경험 쌓고 노하우를 축적하기에는 시간적제한이 있는 것입니다. 이 분야에서 오랫동안 경험한 전문가를 옆에 두는 것 또한 지혜로운 사람이라 생각합니다. 우리가 법을 잘 모르니 처음부터 공부해서 스스로 해결해야 겠다고 생각하는 사람이 있다면 어리석은 사람일 겁니다. 돈을 벌어서 전문가를 직원으로 두던지 아니면 전문가에게 맡기면 되는 것이기 때문입니다.
필자는 실무에서 보고,듣고,느끼면서 깨우친 경험을 토대로 특수경매를 통해서 재테크에 성공할 수 있도록 실무지식을 전달하고 또한 이 책을 통해 새로운 경매시장을 도전해 보시라고 감히 조언 드리고 싶어서 집필을 하게 되었습니다.
두드리십시요. 그러하면 문은 열릴 것입니다.
제1장 유치권
01. 유치권의 의의
02. 유치권의 성립요건
03. 유치권의 성립요건 판례
04. 유치권의 효력
05. 유치권이 무서운 이유
06. 유치권자의 법적 행위
07. 유치권의 소멸사유
08. 터파기 상태에서 공사 중단 유치권
09. 공사가 중단된 건물 토지만 매각시 유치권
10. 법정지상권 불성립시 유치권
11. 채무초과 상태에서 유치권
12. 유치권 판결 사례
13. 허위 유치권 실형 사례
14. 건축중단된 토지(농지)상 유치권 행사
15. 유치권 배제 신청된 물건
16. 낙찰 후 유치권신고 대처 방법
17. 유치권과 관련된 소송
18. 상사유치권
제2장 지상권
01. 지상권의 의의
02. 약정지상권(계약에 의한 지상권)
제3장 법정지상권
01. 법정지상권의 의의
02. 법정지상권 종류
03. 법정지상권 성립요건
04. 법정지상권 성립시기
05. 법정지상권 존속기간
06. 법정지상권 성립범위
07. 법정지상권 지료 결정
08. 법정지상권 지료 결정 시점
09. 지료를 확정짓지 않은 경우
10. 법정지상권이 성립한 경우
11. 법정지상권 성립 후 증·개축한 경우
12. 저당권설정당시 공사중에 있는 건축물
13. 저당권설정당시 공사중에 있는 건축물 2
14. 법정지상권 불성립한 경우
15. 경매 진행 중 건물 소유권이 변동된 경우
16. 미등기 건물에 대한 경매 신청시 첨부서류
17. 미등기 건물 등기하기
18. 법정지상권과 유치권 관계
19. 법정지상권과 임차인 관계
20. 공유지분과 법정지상권
21. 토지임대차(土地賃貸借)
22. 구분지상권
23. 법정지상권 낙찰 사례
01. 법정지상권의 의의
02. 법정지상권 종류
03. 법정지상권 성립요건
04. 법정지상권 성립시기
05. 법정지상권 존속기간
06. 법정지상권 성립범위
07. 법정지상권 지료 결정
08. 법정지상권 지료 결정 시점
09. 지료를 확정짓지 않은 경우
10. 법정지상권이 성립한 경우
11. 법정지상권 성립 후 증·개축한 경우
12. 저당권설정당시 공사중에 있는 건축물
13. 저당권설정당시 공사중에 있는 건축물 2
14. 법정지상권 불성립한 경우
15. 경매 진행 중 건물 소유권이 변동된 경우
16. 미등기 건물에 대한 경매 신청시 첨부서류
17. 미등기 건물 등기하기
18. 법정지상권과 유치권 관계
19. 법정지상권과 임차인 관계
20. 공유지분과 법정지상권
21. 토지임대차(土地賃貸借)
22. 구분지상권
23. 법정지상권 낙찰 사례
제4장 관습법상 법정지상권
01. 관습법상 법정지상권의 의의
(1) 건물의 존재
(2) 동일인의 소유에 속할 것
(3) 판단 시기
(4) 매매 기타 적법한 원인으로 소유자가 달라진 사실
(5) 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것
(6) 등기와 법정지상권부 건물의 양도
(7) 관습법상 법정지상권의 효과
(8) 관습법상 법정지상권 성립 요건
(9) 관습법상 법정지상권 존속기간
(10) 관습법상 법정지상권 지료 결정
(11) 관습법상 법정지상권 불성립한 경우
(12) 미등기건물 일괄경매를 신청할 경우 증명 서류
(13) 법정지상권과 관습법상 법정지상권과의 차이
(14) 관습법상법정지상권의 포기
(15) 관습법상 법정지상권 견고한 건물인지 여부 판단 기준
(16) 대지 소유자가 건물 소유자에게 지상권설정등기절차 이행의무
제5장 분묘기지권
01. 분묘기지권의 의의
(1) 분묘기지권의 인정
(2) 분묘기지권의 법적 성질
(3) 분묘기지권의 성립요건
(4) 분묘의 소유를 위한 기지사용권
(5) 분묘기지권자의 토지사용권
(7) 분묘기지권의 존속기간
(8) 공시방법
(9) 분묘기지권의 지료
(10) 분묘기지권의 시효취득
(11) 장사법 이전 이후 분묘기지권 존속기간
(12) 분묘기지권의 소멸청구
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